Nicho intermediário será o alvo do mercado imobiliário em 2017

Após a consolidação do movimento fly to quality  (mudança para imóveis mais novos) entre os escritórios de grande porte, o mercado imobiliário paulistano deve brigar pelas empresas que compõem o nicho intermediário (de 500m² a 3 mil m²). Na corrida por cliente, o preço do aluguel de escritórios velhos e novos pode ser determinante em 2017.

O custo-benefício dos prédios mais novos tem atraído cada vez mais as empresas, consolidado de 2012 até hoje o movimento fly to quality. Contudo, a tendência em 2016 foi diferente: a maior onda de mudanças ocorreu entre empresas que ocupam espaços de 500 metros quadrados (m²) a 2 mil m², consideradas do nicho intermediário. “As empresas desse segmento têm uma reação mais lenta. Para eles, o movimento iniciou em 2016 e é será uma forte tendência para 2017”, afirma o diretor de escritórios da Engebanc, Daniel Lannicelli. Segundo pesquisa recém-lançada pela Engebanc, em 2016 o mercado intermediário foi responsável por 56% das transações. “ Cerca de 80% de grandes empresas já fizeram a mudança, no Middle Market apenas 14% se posicionou. Este será o grande foco em 2017”. Complementa.

De acordo com ele, o único fator que pode desacelerar o movimento é o descolamento do preço de aluguel dos imóveis novos e velhos. “Eles vinham se aproximando nos últimos tempos, o que beneficiava os escritórios A e A+ que estavam sendo lançados e buscavam clientes. Mas agora que o B/B+ percebeu que está perdendo cliente pode diminuir ainda mais os preços”, complementa o executivo.

Dados da pesquisa apontam que gap entre preços dos imóveis de alto e médio padrão está voltando a crescer, chegando em 50% no terceiro trimestre de 2016. De 2012 para 2014, esta diferença havia passado de 80% para 35%. Por isso, lannicelli acredita que o próximo ano será marcado por estratégias de redução de aluguel e concessões por parte dos proprietários (como desconto por dois ou três anos e carência). “ Os imóveis terão que readequar suas posições comerciais”, indica. Mesmo na contrapartida, para o presidente da Marcelo Lara Negócios Imobiliários, Marcelo Lara, a aproximação dos preços de imóveis de alto e médio padrão não é muito visível no mercado. “Tenho visto oportunidades, mas pontuais, depende dos proprietários”, comenta. Segundo ele, investidores profissionais que acompanham o mercado sempre buscam estratégias para manter a ocupação. “Mas quando o cenário estava bom, muitas pessoas que não são da área compraram escritórios como investimento e esses não baixam o preço”, explica.

No escritório, o executivo conta que um cliente já perdeu mais de R$150 mil em aluguel por não querer baixar o valor do m². “Quem não conhece o mercado é muito mais engessado e prefere deixar o imóvel vazio” diz.

Perspectivas

De modo geral, a perspectiva para 2017 é que no segundo semestre o setor retome o crescimento. “ Isso não quer dizer que os preços voltem a subir”, diz lannicelli da Engebanc. Ele aponta que a demanda pode voltar a crescer com a remota da economia, o que deve diminuir as taxas de vacância, pelo menos, nos imóveis A/A+.

Se concessões de benefícios pode ser a carta na manga dos proprietários A/A+, o retrofit pode ser uma saída para edifícios mais antigos. De acordo com a pesquisa da Buildings antecipada pelo DCI, até 2017 serão 29 obras de retrofit em lajes corporativas. Em setembro sete obras de retrofit já estavam sendo realizadas na capital paulista, entre médio e grande porte. Para eles, esta é uma forte tendência. “ Isso pode ajudar, mas o problema é que não é a maior parte que pode passa por uma retrofit, porque para a reforma algumas características são exigidas, e muitos não podem”, explica lannicelli da Engebanc. Além disso, o executivo aponta que imóveis B/B+ costuma ser um investimento muito pulverizado, ou sejam, com muitos proprietários, o que dificulta a tomada de decisão. Atualmente a taxa de disponibilidade de são Paulo é de 22,8%.

No Rio de Janeiro (RJ), o executivo aponta o cenário é ainda pior e pode demorar um pouco mais que em São Paulo (SP) para voltar a crescer. “ Você não tem novos clientes no mercado, assim como São Paulo, mas ainda tem um agravante que é o encolhimento do mercado. Muitas empresas reduziram seus espaços”, cita lannicelli sobre desaceleração do setor de óleo de gás. No terceiro trimestre, a taxa de disponibilidade foi de 27,1%, o limite considerado saudável é de 15%. Para lannicelli, a região mais preocupante é a do Porto Maravilha, que tem cerca de 1 milhão de m² em construção, que se entregues, transformará o local na maior região corporativa da cidade.

Com isso, a perspectiva é que a alta disponibilidade no município continue e a busca por novos projetos deva congelar. “ Diferente de São Paulo, é necessário esperar para ter mais previsibilidade da demanda. Em São Paulo já é possível iniciar estudos, porque o ciclo de construção demora cerca de 8 anos, o suficiente para retomar o mercado”, completa.

Galpões

Ainda no segmento corporativo, os galpões logísticos e industriais também devem ter uma recuperação no segundo trimestre de 2017 tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, que, diferente do segmento de escritórios, não foi afetado pelo setor de óleo e gás. Um fator deve ajudar esta retomada é a postergação do número de lançamentos. “Acreditamos que boa parte será entregue, mas não será tudo”, afirma o gerente sênior responsável pela área de serviços industriais e logísticos da Engebanc, Abiner Oliveira.

Em alguns casos pode ser construído, mas postergam a comercialização. Hoje, o estoque total no Brasil (apenas na classe A) é de 12,7 milhões de m² e a taxa de disponibilidade está em 25,8%, com preço médio do m² de R$ 19,98. Mesmo com os lançamentos, o especialista acredita que a tendência nas duas cidades é de absorção. “Vemos isso pela grande quantidade de negócios que temos recebido”, aponta.

Neste segmento, ele também acredita que o momento de pensar em novos projetos chegou. “O momento é bom para a compra de novos terrenos e o ciclo deste nicho é de dois anos, o suficiente para a absorção do excesso de oferta”, diz, afirmando que investidores estrangeiros já estão de olho. “Eles estão capitalizados, o que faltam são bons negócios”, explica. Ao DCI, ele contou que possui clientes neste perfil. “ Temos tratativas que superam R$ 1 bilhão.

Fonte: http://www.dci.com.br/em-destaque/nicho-intermediario-sera-o-alvo-do-mercado-imobiliario-em-2017-id583817.html